Объект №2. 100-квартирный жилой дом
Итак, как уже было сказано, коммерческий директор СК «Марк» Максим Фишер раскрыл людям глаза на «жадность» администрации. Но напомним, чтобы не терять повествования: «согласно утверждённым строительным нормам, минимальная площадь одной квартиры должна быть не менее 29 квадратных метров. И если площадь старой квартиры переселенца, например, 25 квадратных метров, то новая квартира в любом случае должна быть не меньше 29. Полученная разница в четыре квадратных метра – это дополнительная площадь, на которую застройщик вынужден тратить дополнительные средства».
Так представитель строительной фирмы объяснил в «Вечернем Карпинске» отсутствие балконов в 100-квартирном доме. Перефразируя, можно понять, что вот, мол, если бы не администрация, то и балконы «отрезать» не пришлось бы, а так ничего личного, токмо экономии ради.
Почувствуйте разницу!
Цена этой разницы в оплате «лишних» квадратных метров, по словам Фишера, – 8 миллионов рублей. Подчеркнём, что это 8 миллионов бюджетных рублей, которые город должен забрать с какой-то другой статьи расходов, чтобы отдать строителям.
Но гораздо интереснее здесь разница в цене на квадратный метр. Как нам пояснили в администрации города, в новом строящемся доме цена «квадрата» – около 50 тысяч рублей. На вторичном рынке жилья цена за квадратный метр в среднем составляет примерно 20 тысяч.
Вот возьмём для примера обычный муниципальный контракт на приобретение 1-комнатной квартиры площадью 43,5 кв. метра (такая квартира в доме №47 по ул. Мира была приобретена в прошлом году для жителей Каквинских Печей, и таких примеров можно привести много). Город купил эту квартиру за 607 тысяч рублей (с НДС). Произведём расчёты – и получим цену за кв. метр в 13,9 тыс. рублей.
Теперь обратимся к аукционной документации по новой пятиэтажке – там цена квадратного метра обозначена в 46,3 тыс. рублей (без НДС). Умножим эту цену на площадь уже приведённой в пример квартиры и вычислим искомую стоимость… Это 2 миллиона рублей. Вы представляете, какой должна быть квартира в Карпинске за такую сумму? «Трёшку» можно купить дешевле, и ещё на автомобиль не слишком дорогой, но приличный останется.
Что называется, почувствуйте разницу. И разница эта – 1,39 миллиона рублей. За одну однокомнатную квартиру. А в доме – 100 квартир.
Допустим даже, что 13,9 – это низкая цена и возьмём те 20 тысяч за «квадрат», что назвали в администрации. За «однушку» в 43,5 кв. метра получаем цену в 870 тысяч рублей. И разница в ценах выходит в 867 тысяч, что ещё на одну квартиру, в принципе, хватит.
По несложным прикидкам, предположим, за те деньги, что будут потрачены на покупку квартир в строящемся доме, можно было бы приобрести на «вторичке» в два раза больше жилых помещений. И, соответственно, обеспечить жильём гораздо большее число людей.
«Почему бы так не сделать?» – спросите вы. А потому, что условием программы переселения граждан из аварийного жилья является приобретение жилых помещений путём инвестирования в строительство. То есть людям должны предоставлять жильё в новых домах. Это логично. Ведь программа подразумевает избавление от аварийного жилфонда, а не просто переселение людей из очень старых домов в менее старые.
Зато многие поймут, во сколько обходится строительство нового жилья. И почему никто из известных в регионе строительных компаний не строит жильё в наших городах. Застройщики-то планируют продавать эти квартиры, а кто у нас будет покупать «однушку» за 2 миллиона, если такую же квартиру можно приобрести гораздо дешевле. За 2 миллиона можно и в не самых популярных районах Екатеринбурга «уголок» поискать. Вот потому и строится в маленьких городах только то жильё, которое финансируется из госпрограмм. И предназначение этого жилья – целевое, на квартиры могут претендовать люди или проживающие в аварийном жилье, или относящиеся к категории «сироты».
Но вернёмся к нашим расчётам. Казалось бы, при такой цене за квадратный метр можно было бы и балконы людям сделать. Но это нам, обывателям, легко размышлять, что для людей было бы лучше, а для застройщика выгоднее лишний миллиончик себе в прибыль занести. Ведь ясно, что строительство дома без балконов выйдет дешевле, чем с ними.
Так что, может, конечно, администрация и «жадная», но и застройщик совсем не альтруист.
Почему же нет балконов?
Все мы знаем, что просто так строительство не начинается. Его началу предшествует немало процедур: приобретение в собственность или получение в аренду земельного участка, подготовка проекта, различные согласования, Госэкспертиза, получение разрешения на строительство и т.д.
Строительство дома на Луначарского/Лесопильной началось летом прошлого года, если память не изменяет – где-то в июле. Аукционы на «Приобретение жилых помещений путём инвестирования в строительство на территории городского округа Карпинск в рамках региональной адресной программы «Переселение граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах» появились на сайте Госзакупок 23 октября (на 44 и 57 миллионов рублей) и 31 октября (на 58 миллионов), то есть спустя два месяца после начала стройки. Разрешение же на строительство дома было выдано администрацией 7 ноября 2019 года.
И да, в этих датах нет никакой путаницы. Застройщик действительно начал стройку раньше, чем получил разрешение на неё и на Госзакупках были объявлены аукционы. Является ли это нарушением? Применительно к участию в аукционе – нет, теоретически на торги могли заявиться и другие претенденты, другое дело, что дом в Карпинске строится только один.
В условиях получения разрешения на строительство есть пункты, что проект должен получить заключение экспертизы, а застройщик обладать необходимым земельным участком. То есть к тому моменту, когда застройщик получал такое разрешение, проект, одобренный экспертами, уже должен был быть у него на руках.
Почему стройку фирма начала раньше, чем получила разрешение и чем были объявлены конкурсы? Это вопрос к самому застройщику. Мы ж не будем бросать тень на него, что он приступил к стройке, вообще не имея на руках нужного документа.
Если вернуться к высказыванию Максима Фишера, что балконы убрали, потому что администрация-де не выделила дополнительно 8 миллионов, то стоит задаться вопросом, где именно на этом скорбном пути «отвалились» балконы. Ведь застройщик-то уже строил, проект у него на руках был (по крайней мере, должен был быть, причём одобренный экспертами). До аукционов же, где была объявлена цена квадратного метра, оставалась ещё пара месяцев.
«Отрезать» балконы из уже имеющейся и утверждённой Госэкспертизой проектной документации невозможно. Значит, их, этих балконов, изначально в проекте не предполагалось. Таким образом, измышления, что всему виной 8 «лимонов», зажатых мэрией, не выдерживают критики.
Позвольте, но как такой «обезбалконенный» проект прошёл экспертизу, куда глядели проектанты и эксперты? А дело в том, что определяющим показателем строительства жилого дома по программе переселения из аварийного жилья является площадь жилого помещения. Новая квартира никак не может быть по площади меньше старой, об этом заявил Верховный суд РФ. А общая проектная площадь каждой квартиры состоит из «суммы площадей всех частей квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в квартире, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, и с учётом конструктивных и технологических параметров может увеличиваться» (формулировка взята из аукционной документации). То есть балкон не входит в площадь квартиры, а его обязательное наличие никакими нормативными документами не оговаривается. Таким образом, право гражданина не нарушается – ему будет предоставлено жильё необходимой (а в не которых случаях и большей) площади, но… без балкона.
Что мы знаем про ООО «ТД «Напитки Урала»
Обращаемся к сервисам проверки контрагентов Seldon.Basis и Rusprofile.Ru, а также на сайт Арбитражного суда в поисках необходимой информации. И видим, что ООО – коммерческая микроорганизация, в которой 3 сотрудника. Уставный капитал – 10 тысяч рублей. Основной вид экономической деятельности – торговля оптовая неспециализированная.
За всё время организация приняла участие в 3 арбитражных делах, из них в 2 делах – в качестве ответчика. За последний год организацией заключено 3 контракта на сумму 160 млн. в качестве поставщика (эти три контракта – как раз жилой дом в Карпинске).
Относительно организации зарегистрировано 3 проверки, из них 2 завершённые, 3 внеплановых проверки. По результатам проверок было выявлено 1 нарушение. В этом году в отношении организации ведётся 1 проверка. Выявлено 1 нарушение.
Выручка организации в 2018 году уменьшилась на 47,3% и составила 55,406 млн. рублей Чистая прибыль при этом уменьшилась на 28,92% и составила 2,141 млн. рублей. Доля заёмных средств организации за 2018 год составила 90%.
При анализе надёжности компании сервисы выдают 16 положительных, 9 требующих внимания и 9 отрицательных факторов.
Среди положительных: не менялся руководитель; выручка существенно превышает краткосрочную задолженность – отношение задолженности к годовой выручке, по данным доступной бухгалтерской отчётности, составляет менее 50%.
В отрицательные внесено следующее: фирма участвует в рассматриваемых делах в качестве ответчика на сумму исковых требований 1,637 млн. рублей; наблюдается отрицательная динамика доходов (по выручке) и/или активов по итогам последнего доступного периода.
Выводы сервисы предлагают следующие: финансовое положение компании устойчиво, но наблюдаются признаки несбалансированности финансовых потоков; недостаточно средств для погашения всех краткосрочных обязательств при условии продажи дебиторской задолженности и запасов; основная деятельность компании убыточна; заёмные средства превышают собственные.
Гаражи преткновения
Право на аренду земельного участка сроком на 5 лет, где сейчас строится дом, было разыграно на аукционе. Победителем здесь становился тот, кто предложит самую большую цену за аренду. В нашем случаем им стало ООО «Торговый дом «Напитки Урала», предложившее 6,5 миллиона рублей (это плата за год). Этой организации было выдано разрешение на строительство, она же стала победителем всех трёх аукционов по приобретению жилья на общую сумму более 150 миллионов рублей, с «Напитками» заключены соответствующие муниципальные контракты. Директором фирмы (с 3 августа 2015 года), согласно сведениям из ЕГРЮЛ, является Данила Александрович Тримайлов.
А кем здесь является СК «Марк», о трудностях которого при строительстве объекта говорит Максим Фишер? «Марк» – подрядчик, с которым был заключён договор на строительство от лица ООО «ТД «Напитки Урала».
«6,5 миллиона в год – это баснословная цена, которая была искусственно увеличена участниками торгов в десятки раз. При этом, когда мы подписывали акты приёмки, нам пообещали, что все надворные постройки, которые находятся на территории будущего строительства, будут снесены в кратчайшие сроки, – говорит коммерческий директор «Марка» «Вечернему Карпинску», и добавляет: – Прошёл год, но ничего не убрано. За 6,5 миллиона рублей в год мы получили тесную строительную площадку со всеми вытекающими из этого проблемами. В частности, мы ограничены в площадях для складирования строительных материалов, в результате чего приходится строить «с колёс», бытовые вагончики находятся на небезопасном расстоянии. Также не можем приступить к устройству наружных сетей теплоснабжения, которые проходят по дворовой территории, и благоустройству автопарковок, детских и спортивных площадок. Территория простаивает, ведь мы можем использовать лишь 60 процентов земли, за аренду которой мы платим в полном объёме».
Попробуем разобраться в хитросплетениях, кто кому и за что платит. Арендатор тут – «Напитки Урала», который платит городу. Он участок осматривал, претензий не предъявлял. Цену на аренду назначал сам, как говорится, за язык не тянули.
Каким образом в этой очень простой схеме задействован СК «Марк» – не совсем понятно. Если подрядчика не устраивает площадка – пусть предъявит претензии своему нанимателю, а уж тот решает эти моменты с муниципалитетом.
Из комментария Максима Фишера вполне можно сделать вывод, что за аренду участка вообще почему-то платит «Марк» и при этом имеет много проблем из-за того, что часть земли занята постройками. Хотя, может, нам так показалось и человек просто недоволен ситуацией в целом?
Кстати говоря, господин Фишер, видимо, не в курсе, что «в полном объёме» аренда не платится, она вносится лишь частями и с опозданием, иначе бы не стал делать таких заявлений. Сумма задолженности по состоянию на май 2020-го составляет 2,1 миллиона рублей.
А вот, кстати говоря, заказчик строительства (МКУ «УКХ») как раз исправно платит за каждый выполненный этап работ и точно по графику: построил этаж – получил оплату.
В Арбитражном суде сейчас будут рассматриваться два дела. Одно из них (обратилось ООО «ТД «Напитки Урала») касается пересмотра арендной платы за земельный участок. Заявитель говорит, что не может в полном объёме использовать «надел» из-за стоящих там сараев и гаражей.
Полная площадь участка 7754 кв. метра. Гаражи и сараи занимают 698 кв. метров. Сейчас сараи уже убраны.
По другому делу заявителем выступает администрация города, суть его – во взыскании просроченной платы за аренду земли.
Есть ли недогляд со стороны администрации в «деле с гаражами»? Может, и есть. Площадку не освободили от этих строений. Почему? Потому что, прежде чем суровой рукой снести эти постройки, администрация должна найти собственников тех же гаражей, чтобы те перенесли их, а пользователям сараев необходимо предоставить другие, которые ещё предстояло построить.
Представьте себя на месте владельца гаража или сарая: приходишь ты к своему строению, а его уж и след простыл… администрация снесла, не обосновав своё деяние юридически. Представили? Никому ведь не хочется оказаться на этом месте? Вот мэрия как раз и занималась тем, что искала, строила и переносила, оформляла необходимые документы. Скоро участок освободится от обременения.
А есть ли основания для уменьшения арендной платы и взысканию долгов за просрочку – суд разберётся.
Но вот ещё раз обратим внимание на возмущение господина Фишера, что участники торгов на аренду участка искусственно увеличили цену до «баснословной». Кому вообще адресована претензия? «Напиткам Урала»? Ведь именно эта фирма в итоге стала победителем и заключила договор аренды, а потом наняла СК «Марк» для выполнения работ. Получается, две фирмы связывают деловые отношения. Так почему бы Фишеру не спросить того же Тримайлова, зачем тот так поступил?
Объект №3. Теплопункт
Этот, несомненно, важный объект на ул. Лесопильной должен был быть сдан в декабре 2019 года. На дворе тем временем уж июнь настал. Напомним, что теплопункт должен будет подавать тепло в новый дом, а также решить проблему с теплоснабжением дома №69, жители которого на протяжении ряда лет жалуются на дефицит тепла.
Муниципальный контракт на строительство теплопункта в 114-м квартале был заключён с СК «Марк» (директор Сергей Владимирович Морозов). И выполнить эту работу подрядчик должен был за 16 миллионов рублей. Задержка по срокам сдачи произошла из-за того, что возникли сложности с поставкой насосов и электрооборудования и объект стал переходящим на 2020 год. Предполагалось, что оборудование (срок поставки – 90 дней) поступит в марте (пусконаладочные работы должны были проводить в этот отопительной сезон). Почему оборудование так и не пришло – неизвестно. Глядишь, потом выяснится, что сам подрядчик и запоздал с заказом.
Затем в дело вмешался коронавирус, и оборудования нет до сих пор. Как сообщили в УКХ, подрядчик уверил, что нужное оборудование заказано и оплачено. И даже показал бумагу, подтверждающую это.
Ждём-с.
Что мы знаем про ООО «СК «Марк»
Сервисы проверки контрагентов Seldon.Basis и Rusprofile.Ru говорят нам, что СК «Марк» – коммерческая микроорганизация с 13 сотрудниками. Основной вид деятельности – в области инженерных изысканий, инженерно-технического проектирования, управления проектами строительства, выполнения строительного контроля и авторского надзора, предоставление технических консультаций в этих областях. Уставный капитал – 10 тысяч рублей.
За всё время организация приняла участие в 6 арбитражных делах, из них в одном деле – в качестве истца, в 5 делах – в качестве ответчика. Сейчас ООО «СК «Марк» выступает в 2-х делах в качестве истца.
За последний год организацией заключён один контракт на сумму 16 млн. рублей в качестве поставщика (теплопункт по ул. Лесопильной). Всего организацией заключено 4 контракта на сумму 29 млн. руб. в качестве поставщика. Для обеспечения исполнения контрактов приобретены 2 банковские гарантии на сумму 1,13 млн. руб.
Относительно организации зарегистрировано 5 проверок, выявлено 6 нарушений. В этом году было выявлено 4 нарушения.
Выручка организации в 2018 году выросла на 217,92% и составила 25,675 млн. рублей. Чистая прибыль при этом уменьшилась на 95,59% и составила 115 тысяч рублей. Доля заёмных средств организации за 2018 год составила 92%.
В оценках надёжности компании даны 16 положительных, 7 требующих внимания и 11 отрицательных характеристик.
К положительным вновь отнесены факты, что у фирмы не менялся руководитель и она платит налоги.
В отрицательные сервисы внесли факты, что СК «Марк» участвует в рассматриваемых делах в качестве ответчика на сумму исковых требований 581 364,93 руб.; есть ведущиеся исполнительные производства на сумму 827 486,00 руб. Также аналитики отметили, что у фирмы заёмные средства преобладают над собственными, что является признаком неустойчивости финансового положения и наличия риска банкротства. Коэффициент финансовой устойчивости может свидетельствовать о возникновении риска хронической неплатёжеспособности организации, а также её попадания в финансовую зависимость от кредиторов. Коэффициент текущей ликвидности говорит о вероятных трудностях в погашении организацией своих текущих обязательств. Также у фирмы, как сообщают сервисы, наблюдается зависимость от кредиторов и дебиторов.